Rynek nieruchomości w Polsce stoi w obliczu nadchodzących zmian, a eksperci z Banku Pekao prognozują, że ceny mieszkań mogą zacząć spadać już w drugim kwartale 2025 roku. Pomimo tego, do tego czasu oczekiwany jest nominalny wzrost cen o około 2,5 procent.
W trzecim kwartale 2024 roku ceny mieszkań na największych rynkach w Polsce wzrosły nominalnie aż o 17,2 procent w ujęciu rocznym, podczas gdy kwartalny wzrost wyniósł 0,9 procent. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym przekroczyła 14 000 złotych, a na rynku wtórnym 13 000 złotych. Warszawa, jako lider rynku, osiągnęła cenę ponad 16 000 złotych za metr kwadratowy na rynku pierwotnym.
Jednak Bank Pekao prognozuje, że w pierwszym kwartale 2025 roku cena za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym osiągnie 14 500 złotych. Eksperci przewidują stopniowe hamowanie tempa wzrostu cen w drugiej połowie 2025 roku, sugerując nawet możliwość ujemnych dynamik cen pod koniec przyszłego roku.
Czynniki makroekonomiczne, jak spowolnienie gospodarcze i zmniejszający się popyt na nieruchomości, a także zjawisko wysokiej bazy, mają wpływ na spodziewane spadki cen mieszkań. Bank Pekao wskazuje, że choć ceny mogą zacząć spadać od połowy 2025 roku, spodziewane są raczej umiarkowane zmiany, stabilizacja i stopniowe obniżanie cen, z możliwością nawet spychania tempa wzrostu cen poniżej zera pod koniec 2025 roku.
Popyt i podaż
Rynek nieruchomości w Polsce jest w stałym ruchu, z nieustannym wahaniem popytu i podaży na mieszkania. Według analiz ekonomistów z Banku Pekao, ceny mieszkań w Polsce prawdopodobnie będą nadal rosły do drugiego kwartału 2025 roku, choć prognozy wskazują na lekkie spowolnienie tempa wzrostu.
W trzecim kwartale 2024 roku ceny transakcyjne mieszkań na siedmiu największych rynkach w kraju wzrosły średnio o 17,2% w ujęciu rocznym, jednak w ujęciu kwartalnym wzrost wyniósł zaledwie 0,9%. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym osiągnęła poziom ponad 14 tys. zł, a na rynku wtórnym przekroczyła 13 tys. zł. W Warszawie ceny mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyły nawet 16 tys. zł za metr kwadratowy.
Według prognoz ekspertów, w okresie od drugiego kwartału 2024 do pierwszych trzech miesięcy 2025 roku ceny lokali mieszkalnych mogą wzrosnąć w przedziale od 5 do 8%. Prognozy te opierają się na obserwacjach stabilizacji popytu na rynku w drugim kwartale 2024 roku, co może skutkować lekkim zahamowaniem wzrostu średnich stawek transakcyjnych.
Eksperci podkreślają, że sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce pozostaje złożona i uzależniona od wielu czynników, takich jak polityka kredytowa banków, zmiany stóp procentowych czy także wyzwania związane z dostępnością gruntów i materiałów budowlanych. Dlatego ważne jest, aby obserwować uważnie prognozy i trendy, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne.
Rynek wynajmu
Rynek wynajmu mieszkań w Polsce jest ściśle powiązany z ogólną sytuacją na rynku nieruchomości. Wzrost cen mieszkań wpływa na zwiększenie zainteresowania wynajmem, szczególnie wśród młodych osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego lokum. Według ekspertów, w najbliższych latach rynek wynajmu będzie się rozwijał, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy.
Dane z października 2024 r. pokazują, że na rynku dostępnych było 23,8 tys. mieszkań na wynajem, co stanowi spadek o 4% w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Największe spadki liczby ofert wynajmu miały miejsce w Zielonej Górze (-22%), Lublinie (-20%), oraz Opolu (-19%), podczas gdy Olsztyn odnotował znaczący wzrost (+15%), a Kraków zanotował wzrost (+4%).
Średni koszt wynajmu w głównych miastach Polski wynosi 3 634 zł, co oznacza wzrost o 1,5% w porównaniu z wrześniem. Najdroższe miasta to Warszawa (średnio 5 008 zł), Trójmiasto i Kraków (około 3 200–3 300 zł), Wrocław (3 100 zł), a najtańsze to Kielce i Bydgoszcz (do 2 100 zł).
Prognozy wskazują na utrzymanie stabilności na rynku wynajmu wkrótce, z oczekiwaniami na wzrost podaży i popytu na początku 2025 r. Rynek najmu znajduje się obecnie w fazie spowolnienia, co widoczne jest w zmniejszonej liczbie wyszukiwań i spadku aktywności w porównaniu do poprzednich miesięcy.
Preferencje klientów
Rynek nieruchomości w Polsce jest dynamiczny i zmienia się w odpowiedzi na preferencje nabywców. Jednym z kluczowych trendów jest rosnący popyt na mieszkania dwupokojowe, które w 2023 roku wybrało ponad 40% kupujących nowe lokale. Tymczasem zainteresowanie kawalerkami jest znacznie mniejsze. W niektórych dużych miastach nawet mieszkania czteroi większe cieszą się lepszą sprzedażą niż jednopokojowe.
Deweloperzy dostosowują swoją ofertę do preferencji klientów, co przełożyło się na zmniejszenie średniej powierzchni mieszkań w siedmiu największych metropoliach o 4 metry kwadratowe w porównaniu do 2017 roku. Dostosowanie się do potrzeb i oczekiwań coraz bardziej wymagających nabywców jest kluczowe dla powodzenia na rynku nieruchomości.
Jedną z kluczowych kwestii, na które zwracają uwagę osoby poszukujące mieszkania, jest lokalizacja. Bliskość miejsc pracy, dobrze rozwinięta infrastruktura oraz dostęp do sklepów i usług to czynniki, które mają duże znaczenie przy wyborze nowej nieruchomości. Deweloperzy, którzy potrafią trafić w te preferencje, cieszą się większym zainteresowaniem klientów.
Kredyty hipoteczne
Popyt na rynku kredytów hipotecznych w Polsce utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, choć zauważalny jest jego niewielki spadek. W sierpniu 2024 roku złożono 27 tys. wniosków o kredyt, co stanowi zmniejszenie o 30% w porównaniu do poprzedniego okresu. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej względem stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na dostępność kredytów i zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców.
Wzmocnienie akcji kredytowej może stać się bodźcem do ożywienia na rynku mieszkaniowym. Obecnie kredyty hipoteczne w Polsce są relatywnie droższe w porównaniu do innych krajów europejskich. Średnie oprocentowanie kredytów zmiennych wynosi obecnie 8,41%, natomiast dla kredytów z wysokim wkładem własnym obniżyło się z 7,72% do 7,16%.
Banki coraz częściej dostosowują swoją politykę kredytową, ograniczając maksymalne kwoty kredytów, szczególnie dla rodzin z dziećmi. Przykładowo, Velo Bank obniżył dostępną kwotę o 99 000 zł dla rodzin z dwójką dzieci. Wpływa to na spadek zdolności kredytowej, która dla tej grupy klientów zmniejszyła się z 312 000 zł do 280 000 zł.
Eksperci prognozują, że ceny mieszkań powinny utrzymać się na stabilnym poziomie, a dalsze zmiany będą zależeć od decyzji Narodowego Banku Polskiego, sytuacji gospodarczej kraju oraz polityki kredytowej banków. Obecne tendencje rynkowe wskazują, że klienci będą musieli zmierzyć się z mniejszą dostępnością kredytów hipotecznych i pogorszeniem własnej zdolności kredytowej.
Inwestycje w nieruchomości
Mimo rosnących cen, inwestycje w nieruchomości pozostają atrakcyjną formą lokowania kapitału. Deweloperzy, choć narzekają na dostępność nowych terenów pod zabudowę i martwią się tempem sprzedaży, nie rezygnują z kolejnych inwestycji. Obserwuje się trend inwestowania w mieszkania na wynajem, szczególnie w dużych miastach.
Według badań, Polska zajmuje trzecie miejsce w pierwszej dziesiątce krajów oczekujących najwyższego zwrotu z inwestycji w nieruchomości w 2024 roku. Prognozy wskazują, że w 2024 roku wolumen inwestycji w Europie, w tym w Polsce, może wzrosnąć o nawet 10% rok do roku. Eksperci podkreślają, że inwestorzy powinni brać pod uwagę długoterminową perspektywę i analizować potencjał danej lokalizacji.
Inwestowanie w nieruchomości może przyjmować różne formy, takie jak zakup nieruchomości z przeznaczeniem na najem krótko lub długoterminowy oraz flipowanie mieszkań. Średnia stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomościach z przeznaczeniem na najem wynosi w zależności od różnych czynników. Flipowanie nieruchomości polega na zakupie atrakcyjnych cenowo nieruchomości, ich remoncie i późniejszej odsprzedaży z zyskiem.
Najlepiej zacząć inwestowanie od wyboru optymalnej formy inwestycji z uwzględnieniem krótkoterminowego zysku lub regularnych zysków z wynajmu. Warto zwrócić uwagę na stan prawny nieruchomości, aby uniknąć problemów związanych z realizacją inwestycji. Inwestowanie w nieruchomości bez kapitału własnego jest możliwe poprzez finansowanie środkami z kredytu hipotecznego.
Trendy mieszkaniowe
Obserwuje się wyraźny trend w kierunku “mieszkań kompaktowych” – mniejszych, ale funkcjonalnie zaprojektowanych. W ofercie deweloperów pojawiają się coraz częściej dwupokojowe mieszkania o powierzchni od 30 do 70 metrów kwadratowych. Widoczna jest tendencja do zmniejszania metrażu, szczególnie w przypadku kawalerek i dużych mieszkań. W niektórych miastach, takich jak Katowice, średnia powierzchnia mieszkań czteropokojowych i większych nawet wzrosła.
Rośnie również popularność mieszkań na rynku pierwotnym lub oddanych do użytku w ostatnich latach. To skutek zwiększonego popytu na nowe trendy w budownictwie mieszkaniowym, które obejmują m.in. kompaktowe mieszkania. Deweloperzy odpowiadają na te zmieniające się preferencje klientów, zwiększając podaż mniejszych, ale funkcjonalnych lokali.
Warto zauważyć, że nowe technologie, takie jak wirtualne oględziny czy wykorzystanie dronów, również zyskują na znaczeniu w sektorze nieruchomości. Te innowacje usprawniają i ułatwiają cały proces zakupu lub wynajmu mieszkania. Rosnące zainteresowanie zielonymi budynkami z certyfikatami ekologicznymi to kolejny trend, który niewątpliwie będzie kształtował polski rynek mieszkaniowy w nadchodzących latach.
